De oorzaken van een moeilijke woningmarkt

De woningmarkt in Nederland staat al geruime tijd onder druk. Voor starters, doorstromers en zelfs investeerders is het een uitdaging geworden om een geschikte woning te vinden. Er zijn verschillende oorzaken die bijdragen aan een problematische huizenmarkt. In dit artikel bespreken we de belangrijkste oorzaken van de moeilijke woningmarkt, zoals schaarste, regelgeving, economische invloeden en demografische veranderingen. Ook wat tips hoe je toch mogelijk een huis kan kopen. 

 Tekort aan woningen

Een van de fundamentele problemen is het tekort aan woningen. Volgens recente rapporten is er een woningtekort van meer dan 450.000 woningen in Nederland. Er staan slechts een slordige 50.000 huizen te koop. Dit aantal blijft groeien. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn:

• Te lage bouwproductie: Jarenlang is er niet genoeg gebouwd om te voldoen aan de vraag, mede door bezuinigingen en een gebrek aan bouwlocaties.
• Langdurige procedures: Het bouwproces in Nederland wordt vertraagd door complexe vergunningstrajecten, juridische procedures en bezwaar van omwonenden.
• Grondprijzen: Hoge grondkosten maken het voor ontwikkelaars onaantrekkelijk om betaalbare woningen te bouwen.

Daarnaast is het ambitieuze plan van de overheid om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, tot nu toe moeilijk haalbaar gebleken vanwege capaciteitsproblemen bij bouwbedrijven en een tekort aan bouwmaterialen. Een oplossing kan zijn om met meerdere personen een huis te kopen. Kijk eens op https://lexwonen.nl/. Lexwonen doet dagelijks hypotheken tot 4 personen samen met ouders, kinderen of vrienden. Samen is er méér inkomen en spaargeld om te overbieden op woningen. 

Gestegen woningprijzen

De prijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen jaren sterk gestegen, mede door de combinatie van een hoge vraag en een beperkt aanbod. Volgens het CBS zijn de huizenprijzen in het afgelopen decennium met meer dan 70% gestegen. De oorzaken hiervan zijn:

• Lage rente: Gedurende lange tijd was de rente historisch laag, waardoor lenen goedkoop was en veel mensen hogere biedingen konden doen. Hoe lager de hypotheekrente des te meer kan je lenen.
• Concurrentie onder kopers: Door de schaarste zijn kopers bereid (of gedwongen) om boven de vraagprijs te bieden.
• Investeringen in vastgoed: Beleggers en particulieren investeren massaal in vastgoed, wat de prijzen verder opdrijft.

Het resultaat is dat starters vaak niet meer kunnen concurreren met doorstromers of investeerders, wat hen uitsluit van de markt. 

Een mismatch in woningtypen

Een ander probleem is dat er een mismatch is tussen de vraag en het aanbod van woningen:

• Weinig starterswoningen: Er worden relatief weinig betaalbare woningen gebouwd voor starters, waardoor zij moeite hebben om een voet tussen de deur te krijgen.
• Onvoldoende seniorenwoningen: Veel senioren wonen nog in grote eengezinswoningen, omdat er te weinig geschikte alternatieven zijn. Dit belemmert de doorstroming op de woningmarkt.
• Focus op luxe segment: Projectontwikkelaars richten zich vaak op het bouwen van duurdere woningen, omdat deze lucratiever zijn.

Hierdoor blijft een groot deel van de vraag onbeantwoord, vooral in het midden- en lage segment.

Hoewel strengere hypotheekregels bedoeld zijn om kopers te beschermen tegen overkreditering, maken ze het moeilijker om een woning te financieren:

• Maximale hypotheek van 100%: Je kunt alleen de woningwaarde financieren met een hypotheek, waardoor je eigen geld nodig hebt voor kosten koper en eventuele verbouwingen.
• Inkomenstoetsen: Banken hanteren strenge normen om ervoor te zorgen dat kopers hun hypotheeklasten kunnen dragen. Dit sluit sommige huishoudens uit, zelfs als zij de maandlasten kunnen betalen.
• Studieschuld: Voor jonge kopers wordt een studieschuld meegenomen in de hypotheekberekening, wat hun leencapaciteit beperkt.

Deze regels hebben vooral impact op starters, die vaak minder spaargeld hebben en meer gebonden zijn aan inkomensbeperkingen. Het is mogelijk om een huis zonder eigen geld te kopen. De taxatiewaarde moet dan hoger zijn dan je bod.  Lees alles op een huis kopen zonder eigen geld van Lexwonen.

Demografische en sociale factoren

Demografische veranderingen spelen ook een rol in de krapte op de woningmarkt:

• Bevolkingsgroei: Nederland groeit sneller dan verwacht door een combinatie van natuurlijke aanwas en immigratie. Vooral in stedelijke gebieden neemt de vraag naar woningen toe.
• Gezinsverdunning: Steeds meer mensen wonen alleen, wat betekent dat er meer woningen nodig zijn voor hetzelfde aantal mensen.
• Verstedelijking: De vraag concentreert zich in steden en Randstedelijke gebieden, waar het woningaanbod achterblijft bij de vraag.

Beleidsproblemen en regelgeving

Overheidsbeleid en regelgeving hebben ook bijgedragen aan de huidige situatie:

• Stikstofproblematiek: De bouw van woningen is de afgelopen jaren vertraagd door strenge stikstofregels, waardoor veel projecten zijn stilgelegd.
• Huurbeleid: Strengere regels rondom huurprijzen ontmoedigen investeerders om woningen te verhuren, wat leidt tot minder aanbod in de huursector.
• Onvoldoende coördinatie: Verschillende beleidsniveaus (gemeenten, provincies en het Rijk) werken niet altijd goed samen, wat zorgt voor vertragingen en inefficiëntie.

Invloed van beleggers

Een deel van de krapte wordt versterkt door speculatie op de woningmarkt:

• Beleggers kopen woningen op: Met name in stedelijke gebieden worden woningen gekocht door beleggers, die deze verhuren of doorverkopen tegen hogere prijzen.
• Vakantieverhuur: Platforms zoals Airbnb hebben de afgelopen jaren het woningaanbod in sommige steden verder beperkt.

De overheid heeft maatregelen genomen, zoals het instellen van een opkoopbescherming in bepaalde wijken, maar dit is nog niet voldoende om de situatie volledig te verbeteren.

Conclusie woningmarkt

De moeilijke woningmarkt is het resultaat van een complexe combinatie van factoren: een groot woningtekort, stijgende huizenprijzen, strenge hypotheekregels, demografische verschuivingen en beleidsuitdagingen. Het oplossen van deze problemen vereist een juiste aanpak, waarbij overheden, projectontwikkelaars en maatschappelijke organisaties samenwerken om zowel het aanbod te vergroten als de toegankelijkheid te verbeteren.

Hoewel er geen snelle oplossing is, kunnen maatregelen zoals het versnellen van bouwprojecten, het stimuleren van doorstroming en het aanpakken van speculatie bijdragen aan een meer evenwichtige woningmarkt. Ook slim inspelen op de hypotheekregels zodat er minder eigen geld nodig is, en kopen tot 4 personen zal voorlopig de oplossing zijn. Voor meer informatie mag u bellen met Lexwonen op 06-83944458.